基础设施基金(REITs)的风险收益特征因与保险资金需求相吻合,这一新型权益类资产得以在问世半年后就纳入险资可投品种池。

  但与此前的类REITs项目不同,基础设施公募REITs项目投资回报的获取完全基于底层资产,无主体提供补差或担保等增信措施,因此,投资此类REITs产品需要更深入细致地分析底层资产的潜在风险。比如,底层项目权属是否清晰,底层项目质量是否较高,底层项目与产品期限是否错配,基金管理人是否有能力以及如何参与项目的管理,原始权益人实力如何,等等。

  究竟什么样的基础设施公募REITs项目能入险资“法眼”?记者与多位研究REITs数年的投资经理交流后发现,评估一只基础设施公募REITs产品是否有投资价值,大致有以下三个维度:

  第一个维度是“定收益率”。之所以不用“定价”这个常规易懂的字眼,是因为现阶段相对于给REITs确定一个合理的价格或估值,投资人更容易做的是关注“以某个净值买入REITs,能获得多少投资回报”。

  这主要基于两方面考虑。首先,从保险资金的投资诉求来看,投资REITs的资金久期相对较长,这意味着保险资金买入REITs后,大概率不会频繁交易,也就意味着保险公司不会特别在意投资期间二级市场价格的波动,而更关注每年的分红。

  其次,如果真要给REITs做定价,无论是用绝对估值还是相对估值,都会有一些参数难以确定,相关参数究竟取多少合理,这需要积累一段时间的市场表现后才能发现,而且也和市场环境息息相关。对于问世才半年的基础设施公募REITs来说,保险公司很难去比较和权衡。

  第二个维度是“收益稳定性”。如果只通过“定收益率”来判断哪个基础设施公募REITs产品更有吸引力,那也存在一定的片面性。因为,收益率衡量的是收益预期,但缺少另一个维度——风险。REITs的投资回报并不是固定的,很可能会和预测值发生一定偏离。

  在受经济、政策、相关风险事件等因素影响下,哪些基础资产的REITs分红率受到的冲击更小?这需要投资人持续思考,也与所投资资金的风险偏好有一定关系。

  第三个维度是“REITs的治理结构”。一家大型保险资管公司相关人士直言,这一点在投资REITs时往往会被投资人忽视,而且境内外的差异非常大。在美国,已经拥有了很多非常成熟的REITs管理人,他们会利用自己的资产运营能力不断通过“投、融、管、退”来实现REITs资产的增值,为投资人创造回报。在这种治理结构之下,REITs投资人可能反而更希望进来的资产并没有那么优质,因为经过专业的管理人改造升级之后,可能会有更大的增值空间。

  但对于试点不久的境内REITs市场来说,各参与主体尚处于蹒跚学步阶段,原始权益人在REITs的运营过程中仍然继续扮演着非常重要的角色。这就需要保险公司对REITs的治理结构进行评估,比如,是否存在利益冲突,原始权益人是否给予较为合适的激励机制来保证资产的高质量运营,原始权益人对REITs平台的长期战略有何规划,等等。

  由于基础设施公募REITs链条上涉及资产、运营管理人、公募管理人等多个方面,因此,审视和衡量产品收益及风险的角度也应是多维的——稳健经营、升值预期、分配可实现性、分红收益,缺一不可。